Dépôt de garantie immobilier & cryptomonnaie : tout comprendre en 2025
Vincent Castelin
26/08/2025
(07/08/2025)
L’adoption grandissante des cryptomonnaies, telles que le Bitcoin (BTC) ou l’Ethereum (ETH), ouvre la voie à une utilisation plus fréquente de ces actifs dans l’économie traditionnelle, y compris dans le secteur de l’immobilier. Financer l’achat de sa maison à l’aide de crypto-actifs devient une option réelle à laquelle les agents et notaires doivent se préparer.
Malgré cette émergence, acquérir un bien avec des crypto-actifs reste un véritable parcours du combattant. Les étapes ne diffèrent pas d’un achat classique, jusqu'au paiement qui soulève de nombreuses questions, en particulier pour le dépôt de garantie.
Alors, peut-on utiliser des cryptos pour un dépôt de garantie dans un cadre légal, et comment ?
Le statut juridique des cryptomonnaies en France
En France, les crypto-actifs ne bénéficient d’aucune reconnaissance institutionnelle. Conformément à l'article L111‑1 du Code Monétaire et Financier, les crypto-monnaies ne sont pas identifiés comme des monnaies ayant cours légal. L'unique devise perçue en France est l’euro, émis par la Banque centrale européenne (BCE) et les banques centrales nationales des États membres de la zone euro.
Est-ce que cette information peut vous empêcher d'acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies ?
La réponse est non ! L’euro est la seule monnaie réglementaire, mais n’est pas la seule monnaie d’échange. En vertu de l’article 1342-4 du Code civil, le créancier « peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû. ».
En d’autres termes, il est envisageable d’échanger un bien contre autre chose qu’un versement en euros au travers d’une dation. Sur la base de cet article, il est possible de procéder à un achat en cryptomonnaie. Il y a tout de même une condition, il faut un accord mutuel des deux parties, ainsi que l’approbation explicite du notaire. Si toutes ces conditions ne sont pas réunies, l’échange ne peut avoir lieu !
Le dépôt de garantie : tout ce qu’il faut savoir
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie (aussi appelé séquestre) ? Dans le secteur de l’immobilier, il correspond à une somme que l’acheteur verse lors de la signature du compromis de vente. Elle représente entre 5 et 10 % du prix du bien et sera déduite du montant final. Le pourcentage varie, car il n’est pas fixé par la loi. Il dépend de plusieurs facteurs : les négociations, le prix total du bien immobilier, le profil de l’acquéreur, etc.
Voyez-le comme un acompte qui n’est remboursé que si une clause suspensive standard ou prévue au contrat se réalise (refus de prêt, exercice du délai de rétractation, etc.). Le dépôt est conservé par un tiers neutre (notaire ou agent immobilier ayant une carte T avec maniement de fonds) ou par le vendeur (scénario non préconisé).
Objectif : réduire les désistements abusifs en engageant financièrement l’acquéreur.
En France, seul l’euro peut être reçu et conservé par ces professionnels :
- Notaires : l'article 15 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 impose que « les sommes détenues pour le compte de tiers […] sont déposées sur des comptes de disponibilités courantes ouverts à la Caisse des dépôts et consignations ». Ces comptes sont libellés en euros et n’acceptent aucun actif numérique.
- Agents immobiliers : lorsqu’ils disposent de la mention « maniement de fonds », ils doivent créditer l’acompte sur un compte spécial “article 55” ouvert dans un établissement bancaire français ou à la CDC, également en euros.
👉 Tant que ces infrastructures bancaires n’intègrent pas les crypto-actifs, tout dépôt de garantie versé en Bitcoin, Ethereum ou autres stablecoins doit être converti en euros avant d’être transféré sur le compte séquestre associé.
Les stratégies pour payer votre dépôt de garantie en cryptomonnaies
Afin de verser le dépôt de garantie, il existe donc deux possibilités :
1. Le dépôt de garantie s’effectue directement en cryptomonnaie
Dans ce cas, le dépôt de garantie est versé en cryptomonnaie directement au vendeur car comme vu précédemment, ni les notaires ni les agents immobiliers ne sont habilités à séquestrer des crypto-actifs.. Ce type d'accord doit donc impérativement faire l’objet d’une clause spécifique dans le compromis de vente. Plusieurs points sont à contractualiser :
- La valeur de référence de la cryptomonnaie au moment du règlement.
- Le mode de remboursement en cas de rétractation (montant fixe en euros ou montant à déterminer en crypto-actifs).
- Les risques de volatilité éventuels doivent être explicitement acceptés par les deux parties.
Ce mode de versement est rare et périlleux car sans encadrement juridique clair. Il suppose une confiance quasi totale et une couverture contractuelle très robuste. De plus, les notaires et agents immobiliers devront garantir la traçabilité KYC/AML de cet échange.
2. Le dépôt de garantie s’effectue en euros
La solution la plus sécurisée consiste à convertir vos cryptomonnaies en euros. Rappelons que la plupart des crypto-actifs ont un risque lié à leur volatilité, cette démarche doit donc être réfléchie afin d’optimiser les conversions. Vous pouvez ensuite verser le dépôt de garantie par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier, comme dans une transaction traditionnelle.
Cette option est la plus répandue en France mais impose d’être effectuée en amont de tout engagement pour être sûr d’avoir les fonds disponibles en temps voulu et de se prémunir de leur acceptation “aléatoire” par les différents organismes bancaires. Elle déclenche également la fiscalité, indépendamment du fait qu’un compromis sera signé ou non.
La solution Legibloq : la passerelle sécurisée entre l’immobilier traditionnel et la cryptomonnaie
Lors d’un achat immobilier en cryptomonnaie, nous avons vu que 2 scénarios existent :
- Transfert direct de crypto-actifs au vendeur : rapide mais hors du cadre réglementaire français classique et sans garantie financière.
- Conversion préalable en euros : conforme et protégée, mais elle fait perdre “l’avantage crypto”.
Legibloq offre pour ces transactions un modèle hybride qui conjugue sécurité réglementaire et flexibilité crypto. En effet il suffit d’un seul transfert crypto vers un compte séquestre dédié chez un PSAN pour couvrir les 2 étapes de l’achat :
- Pour le dépôt de garantie : conversion en euros suite à l’appel de fonds du notaire puis virement son compte CDC
- Pour le solde : une fois l’appel de fonds du notaire reçu, conversion euros puis virement au notaire (ou transfert crypto au vendeur si accord contractuel entre acheteur et vendeur spécifique)
Résultat :
- le vendeur peut être payé directement en euros
- l’acheteur reste en crypto le plus longtemps possible et évite tout risque bancaire
- le notaire et l’agence immobilière disposent d’un flux conforme KYC/AML tout au long de l’opération.
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À retenir
Les crypto‑actifs s’invitent progressivement dans les transactions immobilières, mais le dépôt de garantie demeure une difficulté, un point de vigilance : aujourd’hui, seul l’euro est recevable par les tiers de confiance comme les notaires ou les agents immobiliers. Sans eux, aucune assurance de revoir son dépôt de garantie en cas de problème
Grâce à son modèle, Legibloq transforme cet obstacle en avantage : crypto pour la simplicité et euro pour la tranquillité d'esprit.
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FAQ express
Le notaire peut‑il détenir des stablecoins ? Non : la comptabilité bancaire n’autorise que l’euro.
Dois‑je payer une taxe si je convertis mes cryptos en euros pour le dépôt ? Oui : en France la plus‑value éventuelle est imposable dès lors qu'il y a changement de propriété. C'est le cas dans d'autres pays également. C'est ce qu'on appelle le fait générateur d'imposition. Le modèle Legibloq permet de ne le déclencher qu'au moment des appels de fonds.
Puis‑je utiliser des USDT ou des altcoins exotiques ? Seuls les actifs listés par le PSAN et conformes MiCA/AMF sont acceptés (BTC, ETH, USDC, EURC, etc.).
Que se passe‑t‑il si le cours chute avant l’acte ? La surcollatéralisation protège le vendeur ; un appel de marge peut être déclenché si le support passe sous un seuil fixé dans le compromis.
Et côté vendeur, quelles obligations ? Aucune, sauf en cas de vente 100% crypto, ouverture d’un compte et KYC chez le PSAN.
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