Crypto et immobilier : comment ne payer l'impôt qu'au bon moment ?

Vous avez accumulé des Bitcoin ou des USDC. Vous avez trouvé le bien idéal en France. La tentation est grande : tout vendre, virer les euros sur votre compte, et régler le notaire comme tout le monde. C'est simple, c'est direct. C'est aussi exactement ce qu'il ne faut pas faire, ou du moins, pas comme ça.

Car en France, vendre ses crypto déclenche immédiatement un impôt sur la plus-value. Et cet impôt sera dû même si votre achat immobilier tombe à l'eau.

En France, dès qu'il y a transfert de propriété des crypto-monnaies, l'impôt s'applique sur votre plus-value: c'est ce qu'on appelle le fait générateur de l'imposition. Cela implique naturellement la vente ou la conversion pour des euros. Peu importe ce que vous faites avec l'argent ensuite : dès que vous avez vendu, l'impôt est dû. Il sera à régler l'année suivante lors de votre déclaration.

Depuis le 1er janvier 2026, suite à l'adoption définitive du PLFSS 2026, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) applicable aux plus-values sur crypto-actifs s'établit à 31,4 %, décomposé ainsi :

Imaginons que vous souhaitez acquérir un bien à 1 000 000 €. Vous vendez vos Bitcoin pour financer l'achat. Votre plus-value imposable s'élève à 800 000 €.

Jusqu'ici, rien d'anormal si la transaction se conclut. Mais imaginons que la vente tombe à l'eau: refus bancaire, droit de préemption, rétractation du vendeur, vice caché découvert avant la signature, sinistre sur le bien, litige sur le titre de propriété. Vous vous retrouvez alors :

C'est le piège : une facture fiscale définitive sur une opération qui n'a jamais abouti.

Il est tout à fait possible d'éviter ça. Le principe : vous gardez vos cryptos jusqu'aux appels de fonds du notaire (dépôt de garantie et signature finale). La conversion en euros n'a lieu qu'à ce moment précis, pas avant.

Pour y parvenir, vous passez par un dépôt sécurisé de crypto-actifs : vos fonds sont placés sur un compte dédié à votre nom, bloqués jusqu'à l'appel de fonds du notaire.

La structure juridique du dépôt est ce qui fait toute la différence : correctement rédigée, elle garantit que vous restez propriétaire de vos actifs tout au long de la transaction, et donc qu'aucun impôt ne s'applique tant que la vente n'est pas signée.

Si la vente est annulée, vos actifs vous sont restitués sans avoir été convertis. Pas d'impôt.

C'est la question légitime que pose toute personne qui garde ses crypto plusieurs semaines ou mois pendant une transaction. Comment garantir que la somme sera disponible le jour J ?

La réponse : la surcollatéralisation : vous déposez une valeur supérieure au prix d'achat, ce qui crée un coussin qui absorbe une éventuelle baisse du marché.

Vous trouverez un exemple ci-dessous : les coefficients indiqués sont donnés à titre illustratif. Ils varient selon l'actif déposé et les conditions de marché au moment de la transaction.

Le jour de la signature, seule la somme exacte est convertie. Le reste vous est restitué sur votre portefeuille, sans conversion, donc sans impôt sur cette partie.

Ce n'est pas un service standard. Pour que vos fonds soient réellement en sécurité, le prestataire doit être enregistré auprès de l'AMF en tant que PSAN (Prestataire de Services sur Actifs Numériques). Ce statut garantit un cadre de conformité structuré : vérification de l'identité de l'acheteur (KYC) et contrôle de l'origine des fonds (LCB-FT).

Au-delà du statut PSAN, vérifiez comment vos actifs sont conservés concrètement. Chez Legibloq, vos cryptos sont placées sur une adresse blockchain dédiée et ne sont jamais réemployées, c'est ce qui garantit qu'elles sont disponibles à 100 % le jour J.

Le déroulé est simple :

Une fois les fonds déposés, vous pouvez vérifier vous-même on-chain qu'ils sont bien là où ils doivent être.

Au moment des appels de fonds, le prestataire convertit les crypto en euros et vire directement le montant sur le compte à la Caisse des Dépôts et Consignations du notaire. Les fonds ne transitent pas par votre banque, évitant ainsi toute complication liée à leur origine crypto.

Vendre ses crypto avant d'être certain que l'achat se conclut, c'est prendre un risque fiscal inutile. En maintenant vos actifs en dépôt jusqu'à la signature, vous gardez le contrôle : pas de conversion anticipée, pas d'impôt si ça ne se fait pas, et vos fonds sont disponibles au bon moment.

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