Clientèle étrangère & cryptos, la nouvelle donne de l'immobilier de luxe en France
Pierre Papin
22/10/2025
(22/08/2025)
🧭 En résumé : ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier de luxe français résiste à la crise grâce à une clientèle étrangère fortunée.
Ces profils HNWI recherchent des biens clés en main et privilégient les destinations agréables, sûres, bien desservies et politiquement stables.
Certains souhaitent acheter en cryptomonnaie, mais se heurtent à un cadre réglementaire strict (FATCA, LCB-FT, TRACFIN) et le manque d'intermédiaires capables de traiter ce type de transaction ralentit voire bloque ces ventes.
Des solutions comme Legibloq permettent de sécuriser et encadrer l’achat immobilier en crypto, dans le respect du droit français.
Agents immobiliers, notaires et vendeurs immobiliers ont tout intérêt à se former à ces nouveaux profils, pour ne pas rater le virage.
Un peu de contexte...
2023 et 2024 auront été des années éprouvantes pour le marché de l’immobilier français : fin de l’euphorie post-Covid, envolée des taux d’intérêt, tensions inflationnistes, attentisme politique… Le marché a ralenti, que cela soit dans le neuf ou l’ancien.
Et pourtant, le secteur du haut de gamme a plutôt bien résisté en France, notamment grâce à la clientèle étrangère.
Mais cet engouement croissant ne va pas sans complexité. Ces profils internationaux, parfois exposés médiatiquement ou fiscalement, cumulent plusieurs spécificités : extraterritorialité américaine (FATCA), contraintes de conformité (LCB-FT), et de plus en plus souvent, usage de crypto-actifs dans leur stratégie patrimoniale.
Dans ce contexte, l’immobilier de luxe français se retrouve à un tournant : comment capter cette demande étrangère de transactions immobilières, parfois en crypto sans négliger les exigences réglementaires ?
L’immobilier haut de gamme et de luxe porté par la clientèle étrangère en France
Un marché sous tension : l'offre haut de gamme se raréfie, les prix s’envolent
Alors que le marché immobilier classique peine à retrouver son souffle, le segment français du luxe affiche une dynamique bien différente. À Paris, dans les stations réputées des Alpes, dans le sud-ouest ou sur la Côte d'Azur entre autres, la demande pour les biens à forte valeur ajoutée reste soutenue, en particulier dans les gammes supérieures à deux millions d’euros.
Cette pression s’explique par une offre structurellement limitée, entre contraintes administratives, rareté du foncier constructible et forte conservation du patrimoine existant. Résultat : les prix grimpent, les biens de qualité trouvent preneur rapidement, et les marges de négociation se réduisent.
Les professionnels de l’immobilier de prestige, comme Emile Garcin ou Knight Frank, confirment cette tendance dans leurs rapports 2024.
La France se maintient donc comme l’un des marchés prime les plus recherchés d’Europe, malgré la conjoncture macroéconomique mondiale.
Pourquoi les notaires et agents immobiliers ne sont pas toujours préparés pour les acheteurs complexes (étrangers, crypto) ?
L’essor d’une clientèle internationale aux profils variés – souvent fortunée, parfois "exotique" en matière de fiscalité ou de provenance des fonds – bouscule les pratiques des professionnels de l’immobilier local. Notaires, agents immobiliers ou intermédiaires sont de plus en plus confrontés à un dilemme : sécuriser une vente prestigieuse... tout en restant dans les clous d’un cadre réglementaire devenu extrêmement strict.
Les règles françaises en matière de LCB-FT imposent une vigilance accrue, en particulier sur les transactions impliquant des non-résidents. Certains acteurs, mal formés ou peu outillés, peuvent céder à la tentation de prendre des raccourcis pour ne pas perdre une vente : un risque lourd de conséquences.
En mai 2025, 13 agences immobilières de luxe du sud-est de la France ont ainsi été visées par une enquête de l’AMF et de la DGCCRF, risquant jusqu’à 5 millions d’euros d’amende pour avoir omis de signaler des transactions suspectes impliquant des clients russes placés sous sanctions (source : Le Figaro Immobilier).
Face à des acheteurs américains (soumis à FATCA), moyen-orientaux ou porteurs de cryptoactifs, l’enjeu est clair : il faut s’adapter, se former, et s’entourer de solutions techniques et juridiques fiables. Car dans l’immobilier de luxe, un manque de rigueur peut coûter bien plus qu’une commission.
Dans ce contexte, des outils émergent pour sécuriser ce type de transaction sans renoncer à la conformité : solutions de séquestre crypto, process KYC renforcés, accompagnement juridique transfrontalier...
Une conjoncture internationale favorable aux investissements en Europe
Le retour des acheteurs étrangers sur le marché immobilier français, s’explique aussi par une série de facteurs économiques et géopolitiques favorables.
Prenons l'exemple de la clientèle américaine :
Premièrement, le contexte politique et économique aux États-Unis pousse de nombreux HNWI à diversifier leurs avoirs à l’international. L’instabilité politique chronique, les effets collatéraux du retour de Donald Trump à la présidence pour certains de ses opposants ou sur l'économie américaine et les tensions sociales persistantes dans les grandes métropoles américaines incitent certains profils à envisager une forme d’"exode patrimonial" , temporaire ou permanent vers l’Europe.
Deuxièmement, la force du dollar face à l’euro a ouvert une fenêtre d’opportunité exceptionnelle pour les investisseurs américains. Depuis 2009, la parité euro/dollar a souvent tourné à l’avantage des acheteurs en devises US, leur permettant d'acquérir des biens en Europe avec une décote implicite pouvant dépasser 10 à 15 % selon les périodes.
Depuis 2009, l'€uro s'est fortement dévalué contre le Dollar U$
Ce différentiel reflète aussi un écart de croissance plus profond : la richesse américaine a progressé bien plus vite que celle de l’Europe ces quinze dernières années (Econofact). Résultat : pour un investisseur américain, acheter en France revient aujourd’hui sensiblement moins cher qu’il y a dix ans.
Cette dynamique internationale se traduit déjà sur le terrain par des ventes record, souvent conclues avec des acheteurs au profil nouveau.
En 2024, la famille Kretz – révélée par l’émission L’Agence – a finalisé la vente d’un appartement de prestige d’environ 500 m² appartenant ayant appartenu à la famille princière de Monaco, pour un montant dépassant les plus de 30 millions d’euros. L’acquéreur ? Un entrepreneur américain issu de l’écosystème crypto, séduit par la Côte d’Azur et désireux d’y établir une résidence secondaire haut de gamme (source : Capital).
Ce cas n’est pas isolé. La montée en puissance des profils liés aux cryptoactifs – investisseurs, fondateurs de projets Web3, ou family offices exposés à ce type d’actifs – constitue un tournant majeur pour le marché immobilier de luxe. Mais ces acheteurs, s’ils sont solvables et déterminés, ne rentrent pas souvent dans les cases classiques de la conformité bancaire ou notariale.
Crypto et non-résidents : une opportunité sous-estimée pour l’immobilier français ?
Devant cette montée en puissance des profils internationaux, liés ou non à l’univers des cryptoactifs, comment traiter ce genre de profils atypiques sans que cela ne vire au casse-tête réglementaire ?
Restons sur l'exemple de la clientèle américaine.
La clientèle américaine est spécifique
Investir dans l’immobilier français lorsqu’on est américain n’a rien d’évident. Entre les obligations liées à la loi FATCA, l’extraterritorialité du droit fiscal américain, et la vigilance accrue des institutions européennes en matière de LCB-FT, les professionnels doivent redoubler de prudence.
Les notaires, agents immobiliers et établissements bancaires sont souvent confrontés à une double difficulté : comprendre les spécificités réglementaires du client tout en respectant un cadre français complexe et de plus en plus strict.
Et attention à bien respecter les réglementations en vigueur, dans ce contexte, le moindre flou ou raccourci peut entraîner des sanctions lourdes, ou, à l’inverse, un blocage de la transaction en amont.
Les américains sont appétents à la crypto
Selon le rapport "Crypto Wealth Report 2023" de Henley & Partners, plus de 20 % des millionnaires américains détiennent aujourd’hui des cryptoactifs, un chiffre en forte croissance chez les profils de moins de 50 ans.
Cette adoption massive concerne en particulier les entrepreneurs du Web3, les early adopters du Bitcoin et les investisseurs ayant participé à des levées de fonds (ICO, IDO, etc.). Pour ces profils, payer en crypto est un réflexe patrimonial autant qu’un choix de discrétion ou d’efficacité.
Or, peu d’acteurs de l’immobilier de luxe en France sont réellement en mesure de gérer ce type de demande. Résultat : une frustration croissante de la part d’acheteurs solvables mais mal comprise par les intermédiaires traditionnels.
En France en 2025, il existe encore très peu de notaires ou agents immobiliers familiers avec la crypto.
Un réel défi : comment vendre un bien immobilier en crypto à un non-résident ?
Face à un client étranger souhaitant payer une maison en Bitcoin, en Ether ou en stablecoin USDC, certains professionnels tentent d’improviser des solutions, parfois au risque de sortir du cadre légal et souvent en risquant de se compliquer la tâche. D’autres choisissent de s’appuyer sur des partenaires spécialisés, capables de sécuriser juridiquement l’opération.
C’est précisément l’approche proposée par Legibloq, une solution française qui permet de réaliser des transactions immobilières en crypto tout en respectant l’ensemble des contraintes réglementaires françaises : Traçabilité des fonds, Séquestre, partenaires notaires, conversion automatisée, conformité LCB-FT.
Grâce à ce type de passerelle, les acheteurs en crypto, même non-résidents, peuvent enfin accéder à l’immobilier de prestige sans être confrontés à un parcours d’obstacles administratifs, tout en rassurant notaires, agents et vendeurs.
Ce constat ne concerne d’ailleurs pas uniquement les acheteurs américains. Dans de nombreux pays émergents ou instables, les crypto-actifs sont devenus une alternative concrète à des systèmes bancaires fragiles ou à des monnaies dévaluées. Pour ces investisseurs, souvent désireux de sécuriser leur patrimoine à l’étranger, la crypto n’est pas un gadget spéculatif, mais un véritable outil de stabilité.
Il serait regrettable de leur fermer la porte de manière arbitraire, alors même qu’ils cherchent à investir en toute légalité dans l’économie réelle. Offrir un cadre clair, sécurisé et conforme, comme celui proposé par Legibloq, constitue une réponse concrète et inclusive à cette nouvelle réalité du marché immobilier français.
A retenir : une demande forte, mais un besoin d’accompagnement
Le regain d’intérêt des acheteurs étrangers pour la France confirme l’ancrage international du marché immobilier de luxe français. Plus qu’un simple effet de conjoncture, il s’agit d’un mouvement profond, alimenté par des facteurs géopolitiques, monétaires et patrimoniaux durables, en dépit des incertitudes politiques et fiscales observées ces derniers temps dans notre pays.
Mais cette opportunité ne sera saisie que par les professionnels capables de s’adapter à ces nouveaux profils d’acheteurs. La compréhension des cadres fiscaux étrangers, la maîtrise des enjeux de conformité (FATCA, LCB-FT), et l’intégration des cryptoactifs dans les parcours d’achat immobilier ne sont plus des options : ce sont désormais des nécessités.
Dans ce contexte, une solution comme Legibloq joue un rôle indispensable : elle permet de fluidifier les transactions tout en respectant strictement la réglementation française.
Sécuriser, simplifier, rassurer : c’est désormais la clé pour attirer une clientèle mobile, exigeante et à fort potentiel.
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